等価交換方式と呼ばれる土地の有効活用法があります。これは土地を持っている地主と土地開発業者（デベロッパー）とが、共同で賃貸マンションや貸ビルなどを建設する事業のことを言います。地主とデベロッパー双方にとってメリットがあるのがポイントで、地主は土地を出資するだけで建築費にかかる費用を負担することなく利益を得ることができ、デベロッパーは土地に出資する必要がなく建築費を出資するだけで利益を得ることができるわけです。
建物の建設後は、土地の一部と建物の一部が等価になるように、それぞれが所有権を交換して事業を開始します。たとえば、評価額が8億円の土地に2億円のマンションを建てたとします。これを等価交換方式に当てはめると、地主は土地と建物の8割を所有し、デベロッパーは2割を所有することになります。つまり地主の所有する土地は6億4000万円分、建物は1億6000万円分となり、デベロッパーは土地を1億6000万円分、建物を4000万円分所有することになります。
この等価交換方式を日本で初めて始めたのは、不動産総合商社アルテカの会長野村紘一氏です。野村紘一氏は不動産業界において常に時代を先取りした革新的な事業を展開してきました。たとえば、日本で初めて1億円を超える高級マンションを建設したのも彼でした。当時はどのような高額なマンションが売れるのだろうかという意見も多かったのですが、ふたを開けてみればあっという間の完売でした。
この等価交換方式という新しい不動産運用のあり方は、税負担の面においても大きな効果があり、5年後には等価交換方式に基づいた税に関する法律が新たに施行されたほどです。競争の激しい不動産業界において、総合デベロッパーとして45年近くもやってくることができたのも、野村紘一氏の独創的なアイディアと実行力があったからでしょう。不動産業界の革命児としての活躍はこれからも続き、『土地の価値』『建物の価値』『運用の価値』の3つの基本的価値を、時代の変化に合わせながらさらに高め追求していくことでしょう。
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